公募REITs新产品上市即涨停再上演，基金经理紧急发声
财联社5月21日讯(记者周晓雅)公募REITs上市首日即涨停的情景再次上演。
今日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT迎来上市首个交易日，开盘即涨停，截至收盘依旧封住涨停板，涨幅为29.99%，收报3.554，换手率仅为0.69%。
为何上市首日即涨停？事实上，此前的认购阶段，华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数已创下历史新高，投资热情可见一斑。
面对如此投资热度，该基金经理也提示公募REITs可能存在的三大风险，呼吁理性看待合理决策。
此前，年内还出现多只上市首日涨停的公募REITs产品。公募REITs市场整体表现依旧火爆，截至目前，公募REITs的年内涨幅均值已超17%。市场人士直言，在固收类资金欠配背景下，REITs具备较高的投资价值，驱动REITs二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。
基金经理提示三大风险
随着华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停，华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理也提示了在交易价格大幅上涨的情况下，公募REITs产品可能存在的三大风险，呼吁投资者理性看待，合理决策。
一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。同时，REITs产品在市场中的流动性较其他成熟品种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。
二是高额溢价风险。“REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。”上述基金经理表示。
事实上，公募REITs的现金流分派率与基金市值呈反向关系，而基金市值又等于二级市场成交价乘以总份额。
以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，结合该基金的13.67亿元发售规模和2025年、2026年的净现金流分派率(4.00%和4.07%)来看，二级价格在基金份额认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，测算的净现金流分派率对应下降约1%。
三是基础设施运营风险。前述基金经理提到，具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响。
比如，行业政策方面，政策受社会经济发展、人口流动趋势、财政承受能力等因素影响，具备一定不确定性，因此，覆盖的人群、补贴标准等亦存在不确定性，从而影响公租房的租金定价、租赁安排等。
首日涨停的背后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在认购阶段已受到资金热捧。数据显示，该基金此前认购阶段的网下认购倍数为216.91倍，创历史新高，公众认购倍数为829.78倍。
除了华泰苏州恒泰租赁住房REIT，还有多只年内成立的公募REITs也出现上市首日涨停的现象。
Wind数据显示，年内上市的7只公募REITs首日涨幅均在10%以上，其中的5只上市首日触及涨停，新上市产品平均涨幅达到25.29%。
公募REITs成新宠
投资热度并不局限于新产品。同日，2只REITs因累计涨幅达到一定水平，而出现停牌。
其中，因截至5月20日在二级市场的收盘价相较基准价(即发行价)累计涨幅达71.39%，偏离基准价首次达到70%。易方达华威市场REIT在今日停牌一日，明天开市起复牌。
由于二级市场交易价格上涨，假设持有易方达华威市场REIT价格为5月20日的收盘价(5.188元/份)，投资人2025年度净现金流分派率预测值下调至3.57%。此前以认购价格计算的现金流分派率为6.13%。
而红土创新深圳安居REIT在5月20日的收盘价较基准价累计涨幅达到 52.78%，因此也在今天停牌1小时。今日复盘后，该产品走势震荡，收盘微跌0.4%。
整体来看，公募REITs市场年内表现火爆，已上市的66只公募REITs年内悉数上涨，全市场公募REITs平均涨幅为17.02%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12.00%。
投资机会仍值得关注
具体从底层资产类别来看，消费基础设施类REITs年内表现最为亮眼，华夏大悦城商业REITs年内涨幅达到52.08%领涨市场。另外，华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT也涨超40%。
另外，园区基础设施REITs中，中金重庆两江产业园REIT年内也涨超40%。
“展望未来，在固收类资金欠配背景下，REITs具备较高的投资价值。”西部证券固定收益首席分析师姜珮珊近期观点提到，驱动REITs二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。
基于此，业绩稳定性较强的保租房和消费板块，建议持续关注。虽然保租房REITs与债市的负相关性较高，不过，近期市场情绪高涨一定程度上削弱其相关性，且当前时点分派率较低，建议等待回调后的配置机会。
也有市场人士指出，REITs投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响忽略溢价风险，应当谨慎评估，避免盲目追高。
在上述人士看来，中国公募REITs市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但同时相较传统市场而言规模较小，在投资者需求旺盛的同时易造成溢价。
“REITs的投资价值更应当取决于底层资产的运营情况，投资者也可以关注该方面的状况，作出理性的投资判断。”上述人士指出。
